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今回は、住宅ローン借り換えのメリットについて詳しくわかりやすくまとめてみました。
住宅ローンの借り換えとは？
同じ金融機関で借り換えることはできない
今より有利な条件の住宅ローンに変更することを「借り換え」といいます。
同じ金融期間でも、時期によって優遇金利を含めても融資の条件は違ってきます。
そこで自分が融資を受けた時より今の条件がよければ、同じ金融機関で借り換えられないかと考える人もいると思います。
もし、同じ金融機関で借り換えることができれば、手数料等かかる費用を大幅にはしょることができそうだからですね。
でも、そのような都合のいい借り換えはできないので、他の金融機関を提供する住宅ローンに借り換えることになるのです。
金利動向や情報収集が必要です
実際に住宅ローンを借り換えしようとすると、かなりの手間と労力を使います。
不動産を買ったときのローン手続きは、不動産会社がたくさんの雑務を行ってくれたと思います。
初めての住宅ローンですから、勝手もわからにで不動産会社の言われるがままに必要書類を準備して、融資先の金融機関を決めたのではないしょうか。
でも、借り換えをするときには、どの金融機関にして、諸々の手続きがすべて自分が行わなければなりません。
思いつきで簡単に借り換えできるという思いは捨てたほうがいいでしょうね。
引き渡しを終わって、その後住宅ローンの金利がどうなっているか、継続してチェックしている人はほとんどいません。
そして、自分が現在、そのくらいの金利で住宅ローンを借入しているのかさえ、忘れている人のいることでしょう。
毎日、必死に金利動向をチェックする必要はありませんが、この先借り換えを考えているとなると、日頃から注意深く情報収集しておくことをおすすめしますね。
とくに大手メガバンクやネット銀行、労金などではなく、諸所の事情によって金利の高い金融機関から借り入れしている人は、常日頃から借り換えを考えていきましょう。
借り換えのメリットは
借り換え効果のない借り換えになってしまうこともある
大前提ですが、借り換えのメリットは、今の借入金利よりも低くなることで、月々の返済額・総返済額を減らせることです。
35年とかの長期にわたって返済生活をする人にとっては、金利が低いにこしたことはないですよね。
誰でも借り換えを検討したいところです。
でも今は、変動金利を例にすると、金利優遇を受けることで1％を切る低金利時代ですね。
20年前までは住宅金融公庫の金利が3％を切ったといってもう下がらないといわれていました。
それだけ低い金利で借りられる現状では、借り換えをして金利メリットを受けれれる人は、そうは多くないでしょう。
大手メガバンクで、最優遇の金利優遇を受けている人が、ネット銀行への借り換えを考えたところで、金利の差はほとんどありません。
効果がまったくないということではないですが、借り換えにかかる手間と労力を考えると、あまり費用対効果がいいとはいえませんね。
ネット銀行ならではのサービスや繰り上げ返済無料などのサービスを受けたいためならば、借り換えにかかる費用の方が大きいので、結果で考えるとあまり効果のない借り換えになってしまいます。
住宅ローン借り換え効果がもっとも高いケースは
それではどういうケースが住宅ローン借り換えが高いかみていきましょう。
借り換えのメリットを一番享受できるのは、借入当初は、
1、個人事業主
２、会社経営者
３、勤続年数が短い人
４、派遣社員
だっと人です。
メガバンクなどの大手金融機関での住宅ローン借り入れができないで、しかたなく審査条件が柔らかい、金利の高い金融機関で融資を受けた人ですね。
そのご例えば、個人事業主だったけどその後法人化した、資本金1億円以上の会社経営者になった、勤続年数が3年を超えた、派遣社員から正社員になった。
など、住宅ローン借り入れ当初より待遇が大幅に変わった人は、金利が2％を超える人も多く、借入のメリットも大きく受けられるでしょうね。
まとめです
このような借り入れはできない
借入時の金融機関の金利優遇が－0.5％だとして、その数年後金利優遇が－1％に下がったとしても、実行時の優遇金利が適用されるので、－1％の金利優遇を受けることができなし。
同じ借入先の金融機関では借り換えができません。
他の金融機関を選択して借り換えをしなければなりません。
借り換えにおける重要なポイント
１、借り換え手続きを自分で行わなければならない
今の住宅を買った時、そのときの不動産会社が手続きをすべて行ってくれました。融資コンシェルジュがいたようなものですが、借り換えをするときには、すべて自分で借り換え手続きをしないといけません。
２、借入条件の正確な把握を
決済が終わって借入が終わってしまうと、自分が金利％でどうゆう優遇を受けているのか忘れてしまいがちです。まずは、自分が今、どのような条件で住宅ローンの融資を受けているのかを正確に把握することが買い替えにおいての重要なことです。
３、借り換え先の選定
今の借入条件を正確に把握することで、借り換え先との条件の違いに気づきます。次の借り換え先を選定するときのポイントとしては、金利はもちろんのこと借り換えにかかる費用や、繰り上げ返済手数料の有無など、内容をチェックします。借り換えのメリットを受けることも十分ありますので、そのことを踏まえたうえで借り換えを検討しましょう。
借り換えのメリットは
返済額を減らすことができることが借り換えのメリットですが、実際には住宅ローン低金利時代なので、各金融機関の金利の差はそれほどなく、借り換えメリットを活かしきれないことも多い。
借り換え効果も最も高いケースは
１、以前は個人事業主だったが、数年後法人化した。
２．資本金の少ない会社経営者だったが、その後資本金1億円以上の大きな会社の経営者になった。
３、転職してすぐだったが、勤続年数が3年を超えた。
４、派遣社員から正社員になった。(正社員になってすぐには難しいかもしれません)
借入当初は返済能力に不安があった人でも、返済生活を続けて数年後には、最初は断られた大手メガバンクや地方銀行、ネット銀行や信用金庫、労金などでもあらためて融資検討できるでしょう。
今回は以上になります。
最後に、20年以上前から住宅金融公庫を使って住宅ローンを受けた人は、間違いなく他金融機関で借り換えしたほうがいいですね。
ちなみにフラット35では借り換えできませんので気を付けてくださいね。
今のフラット35の前進が住宅金融公庫なので。
次回は借り換えにかかる費用について詳しく説明していきたいと思います。
この無料サービスを知らなかったら530万円損をするところでした【体験談】
※この体験談は６０秒で読み終わります。
８年前、私は中古マンションを買いました。
２LDK62㎡の間取りで、妻と長女との３人暮らし、４年後次女が生まれたこともあって3LDKに住み替えを考えていました。
昨年の秋、妻の実家近くのマンションに３LDKが出たので、その部屋を購入しようと思いました。
しかし、残債があり、自宅を売却して残債を返さないと次のマンションのローンを組めない状態でした。
早く売却しないと購入しようとしているマンショいンが誰かに買われてしまう・・・
でも、残債があるから安くは売れない・・・そんな感じだったので半ば諦めていました。
そんな時、何かいい方法がないかな？とネットで必死に調べていたところ、マンション売却の一括査定サイトを見つけたのです。
そのサイトは、自宅マンションの所在地などを入力するだけで、最大6社の不動産会社から売却価格を教えてくれるというものでした。
だめもとでネット申込みをし、6社の不動産会社から机上査定が届きました、。
その内３社に訪問査定をお願いして、一番査定額の高かった１社に絞り売却活動を始めました。(購入予定のマンションが売れてしまったら売却活動は中止するという条件で)
その結果、販売活動を始めてから１カ月で売却することができました。
しかも、購入したときの価格より530万円も高く売却できたのです。
自宅マンションを高額で売却できた理由
５年前、地元の不動産屋さんに査定をお願いしたときは、購入した価格と同じくらいの価格で売却できるとの査定でした。もし、今回地元の不動産屋さんに頼んだら同じ結果だったのでしょうか？
私は実際に売却した経験から、高額で尚且つ早く売却できた理由が大きく２つあることに気づきました。
🙂 昨今の地価が上昇している
😳 マンション売却のプロに出会えた
ご存じのとおりオリンピック開催決定後、マンション価格は上昇しています。
特に中古マンションの人気が高まっていて、去年2016年には新築マンションの契約件数を中古マンションの契約数が上回りました。(中古マンション3万7198件＞新築マンション3万5772戸/契約戸数)
※公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）より
これは、中古マンションの需要が高いことが分かり価格上昇へとつながっています。
2019年の現在も、この現象は続いています。
しかし、私は今回の成功の要因は『マンション売却のプロに出会えた』ということだと確信しています。
マンション一括査定に参加している不動産会社は１つの物件で最大6社が競合します。
その中から自分の会社を選んでもらうためには、不動産知識はさることながら売却する人、ひとりひとりの違った状況に対応できる能力が必要です。
今回私がお願いした不動産会社の担当は、色んな提案をしていただき、本当に「高く・早く」売却できました。
時には、不安になる私を励ましアドバイスをしてくれたり・・・
おそらく、そのまま地元の不動産会社にお願いしていたのでは、大損をしていたでしょう。
私のように急にマンションを購入しようというケースは稀にあるかもしれません。
その時でもいいでしょうけど、前もって準備することも必要だと思います。
準備することによって、私より高額で売却できるかもしれせんしね。
査定は無料なので、今の自分の不動産資産がどれくらいか？
マンション一括査定を使ってみてはいかがでしょうか。
家族のために。
