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今回は、住宅ローン審査基準のポイントをまとめてみました。
これを読んで、住宅ローンに自分は通りやすいか、通りにくいのか、参考になりますので最後までお付き合いください。
審査への申し込み
住宅ローンの借入金額や金利など内容が決まったら、いよいよ金融機関に申し込みをします。
でも、希望している金融機関で必ずしも融資を受けられるとは限りません。
金融機関は、申し込んだ人が住宅ローンをきちんと返済していけるか審査します。
この審査は仮審査(事前審査と呼ぶことが多いです)と本審査の2段階いて、だいたい融資を申し込む前の簡易な事前審査を申し込みことから始まります。
事前審査の段階では、希望する複数の金融機関に申し込み、一番よい条件の金融機関を探すことも可能になります。
事前審査に通過し、物件の契約を終え、申し込み内容の調整が済んだら、1つの金融機関に絞り込み、本審査を申し込みます。
本審査は事前審査よりも厳しい内容で行われ、無事に通過し金銭消費貸借契約を終えると融資が実行されます。
ちなみに、フラット35以外だとだいたい事前審査を通過したら本審査までに内容が変わらなければほぼほぼ本審査は通ります。
事前審査と本審査の間に、転職や他から借入などをすると本審査に通らない可能性がありますので気をつけてくださいね。
物件の審査
審査は購入する物件と買う本人に及びます。
物件の審査では、その物件の担保力を見ます。
審査をする金融機関は、購入する物件を担保に住宅ローンを貸しているんですね。
もし将来万が一支払いが滞ってしまった場合、借入先の金融機関または保証会社は担保物件を売却して、資金を回収します。
新築戸建てや中古建て、マンションや注文住宅など、物件のタイプによって担保評価額は違ってきますが、住宅ローン金額と物件の担保力が見合っていることを審査することに変わりはないんですね。
このほかに、権利関係に問題はないか、建築基準法などの法令に抵触していないかも確認されます。
属性の審査
一方、本人の審査をする属性審査では、申込者の返済能力を見ます。
年収や勤続年数、勤続状況そして勤続先の経営状況、個人信用情報、資産や本人の健康状態、返済負担率など詳細な審査が行われます。
個人信用情報は専門機関を使って過去の返済記録を調べて、今まできちんと返済していたかを確認されます。
これにより、過去に滞納があった場合分かってしまいます。
住宅ローンは長期にわたるため、特に本審査では将来返済途中で返済能力が変化しないか、安定的な収入継続と返済が可能かなど、審査します。
審査に落ちた場合とその後の対応方法
残念なことに審査に落ちる場合もあります。
でも普通落ちた理由は、申込先の金融機関は教えてくれません。
それではどんな場合に審査に落ちてしまうのでしょうか。
物件についいては、物件の担保力がないことと、権利関係に問題がある場合があります。
担保する物件を売るにしても、建築基準法に違反している場合などは売却が困難になることもあります。
また、借地権や定期借地権付きの物件などは所有権の建物と比べて評価が低くなることもあります。
属性については、年収が審査基準に達していない場合が多いでしょう。
この場合の対処法としては、購入する物件の価格を下げる、頭金がたまるまで待つ、奥さんと収入合算をする、親から住宅資金援助を頼むことなどが巻あげられます。
勤続状況については、雇用が安定していることが大事です。
公務員や一部上場の社員などは評価が高くなりますが、転職が多いと評価が下がってしまうこともあります。
もしこの先、転職を繰り返すと年収が下がってしまうというのが金融機関の考えなんですね。
転職を繰り返して年収がアップする人もいますが、大幅にアップしていないと審査は難しいかもしれません。
そして、今の会社で勤続年数が短い場合は1年以上待ち、安定した返済が可能であると証明することが必要です。
お勤め先によっては、1年を待たなくても通るケースもありますが、この場合はお勤め先の資本が大きいなどによります。
自営業や派遣社員で雇用が安定していない場合も同じことです。
自営業者の方の場合は、確定申告書類などで３年くらいの収入が安定していることを証明する必要があります。
派遣社員の方については、継続的な雇用で安定した収入が見込めれば、審査を通ることも十分にあります。
個人信用情報では、今の他の債務が残っているか、過去に返済が滞ったことがあるかなど、きちんと返済していけるかどうかが懸念されます。
もし、他に債務がある場合は完済できるか検討しましょう。
過去の返済履歴は、専門機関に登録されていて、ご自身でも開示することができるので、ちょっと怪しいと思っている方は確認してください。
今までの話は一般的なものになります。
審査基準は金融機関によって異なります。
他の金融機関に申し込むということも考えられますが、将来きちんと返済できることを証明できなければ、審査に通らない可能性は高いです。
収入に不安があるのか、転職して間もないなど思い当たることがあれば、改善していく必要があるででしょう。
住宅ローンの申し込みは、希望の物件が決まって事前審査に通った後、売買契約のときに行います。
なので、本審査に落ちて住宅ローンが借りられない場合は、売買契約に違反することになります。
でも、本審査が通らず、事前審査で予定していた融資を受けられなかった場合、不動産の売買契約を白紙撤回することができるローン条項と呼ばれるものがあります。
そのときは、売買契約時に支払った手付金が返金されます。
ですので、売買契約の前に、ローン条項がついてるか、確認することが大事になってきます。
最後に
金融機関から融資を受ける順序は、簡単にいうと、まず物件を決める、売買契約までに事前審査を通す、そして売買契約が終わったら本申込をする。
無事本審査が通ったら、金銭消費貸借契約を借入予定の金融機関と結び、融資金額が実行される、という順番で行われます。
基本的には、物件を購入するときの売主の不動産会社や仲介会社がアテンドしてくれます。
このとき、その不動産会社が提携している住宅ローンでもいいですしご自分で金融機関を探しても大丈夫です。
提携ローンは、その不動産会社から紹介されるみたいなものなので、金利の優遇がよいというのが特徴です。
もちろん、最近ではネット銀行などもあり、金利が低いものもあるのですご自身でチェックしてみてください。
また、金利が低いからといってすぐに飛びつかないでください。
金融機関によって諸経費が違ってくるのでそのことも併せて借入先を検討しましょう。
この無料サービスを知らなかったら530万円損をするところでした【体験談】
※この体験談は６０秒で読み終わります。
８年前、私は中古マンションを買いました。
２LDK62㎡の間取りで、妻と長女との３人暮らし、４年後次女が生まれたこともあって3LDKに住み替えを考えていました。
昨年の秋、妻の実家近くのマンションに３LDKが出たので、その部屋を購入しようと思いました。
しかし、残債があり、自宅を売却して残債を返さないと次のマンションのローンを組めない状態でした。
早く売却しないと購入しようとしているマンショいンが誰かに買われてしまう・・・
でも、残債があるから安くは売れない・・・そんな感じだったので半ば諦めていました。
そんな時、何かいい方法がないかな？とネットで必死に調べていたところ、マンション売却の一括査定サイトを見つけたのです。
そのサイトは、自宅マンションの所在地などを入力するだけで、最大6社の不動産会社から売却価格を教えてくれるというものでした。
だめもとでネット申込みをし、6社の不動産会社から机上査定が届きました、。
その内３社に訪問査定をお願いして、一番査定額の高かった１社に絞り売却活動を始めました。(購入予定のマンションが売れてしまったら売却活動は中止するという条件で)
その結果、販売活動を始めてから１カ月で売却することができました。
しかも、購入したときの価格より530万円も高く売却できたのです。
自宅マンションを高額で売却できた理由
５年前、地元の不動産屋さんに査定をお願いしたときは、購入した価格と同じくらいの価格で売却できるとの査定でした。もし、今回地元の不動産屋さんに頼んだら同じ結果だったのでしょうか？
私は実際に売却した経験から、高額で尚且つ早く売却できた理由が大きく２つあることに気づきました。
🙂 昨今の地価が上昇している
😳 マンション売却のプロに出会えた
ご存じのとおりオリンピック開催決定後、マンション価格は上昇しています。
特に中古マンションの人気が高まっていて、去年2016年には新築マンションの契約件数を中古マンションの契約数が上回りました。(中古マンション3万7198件＞新築マンション3万5772戸/契約戸数)
※公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）より
これは、中古マンションの需要が高いことが分かり価格上昇へとつながっています。
2019年の現在も、この現象は続いています。
しかし、私は今回の成功の要因は『マンション売却のプロに出会えた』ということだと確信しています。
マンション一括査定に参加している不動産会社は１つの物件で最大6社が競合します。
その中から自分の会社を選んでもらうためには、不動産知識はさることながら売却する人、ひとりひとりの違った状況に対応できる能力が必要です。
今回私がお願いした不動産会社の担当は、色んな提案をしていただき、本当に「高く・早く」売却できました。
時には、不安になる私を励ましアドバイスをしてくれたり・・・
おそらく、そのまま地元の不動産会社にお願いしていたのでは、大損をしていたでしょう。
私のように急にマンションを購入しようというケースは稀にあるかもしれません。
その時でもいいでしょうけど、前もって準備することも必要だと思います。
準備することによって、私より高額で売却できるかもしれせんしね。
査定は無料なので、今の自分の不動産資産がどれくらいか？
マンション一括査定を使ってみてはいかがでしょうか。
家族のために。
