住宅ローン借り換え費用はいくらかかる？借り換えするなら今

Related Posts

• 

  新築マンションを買うときの住宅ローンの注意点は？

今回は、新築マンションを購入するときの住宅ローンの注意点をまとめました。 物件には、新築マンションをはじめ新築戸建て、注文住宅、中古マンション、中古戸建と住宅ローンを借りるとき条件が違ってきます。 まずは、新築マンションの住宅ローンの特徴からみていきましょう。 提携ローンのメリットを活用しよう 新築マンションの提携ローンは、マンションの売主や販売会社の信用で金利の優遇が受けやすく、また建物の審査が簡略化できることもあって、メリットの多いローンになっています。 でも、デメリットとして提携している金融機関は限られているので、ご自身のライフプランや返済計画に合っていない場合は、提携ローン以外の金融機関を検討するとこも重要です。 また、売り手側主導で資金計画や手続きが進んでいくこと、審査上借りやすいことなどもあって、借り過ぎには注意しましょう。 買った後にかかるランニングコストにも注意を 新築マンションを買った後、住宅ローンの返済だけではなく、管理費・積立金・駐車場代といった固定費がかかります。 経年とともに修繕積立金が上がったり、大規模修繕や建て替えの問題も出てくるので、購入時に修繕計画を十分にチェックしておきましょう。 最初あまり安い修繕積立金には気を付けた方がいいでしょう。 なぜかというと、最初の購入時に安くみせたほうが売る側としては販売しやすいですよね。 なので、最初を安くして後でどんどん値上げいてくというケースも見受けられます。 将来の修繕計画をしっかりチェックして総合的に判断していきましょう。 また、将来の大規模修繕などのために、新築マンションを買ったときに修繕積立一時金を支払うのは一般的ですね。 50㎡の壁には注意を 住宅ローン控除や親などから住宅資金援助を受ける贈与税の非課税制度。固定資産税の軽減など、いろんな税制上の優遇を受けられる床面積の最低基準が50㎡です。 でも、この50㎡には落とし穴があるのです。 例えば、パンフレットやネットの情報などで「50㎡」と書いてあるとします。 この50㎡と書いてあったとしても、先に話した住宅ローン控除や親などから住宅資金援助を受ける贈与税の非課税制度。固定資産税の軽減などの優遇を受けられない場合があるのです。 それは、パンフレットやインターネット上の面積は「壁芯方式」で、税制上の面積は「内法方式」が採用されているからなんです。 「壁芯方式」は自分の部屋の壁とお隣の部屋の壁との中心を結んだ線を一辺とし、「内法方式」は壁の内側を一辺として面積を計算します。 なので、パンフレットやインターネット上の面積が広く表示されます。 住宅を買う前に、必ず登記簿上の面積を確認しましょう。 登記簿は近くの法務局で取得できます。 費用は、土地と建物でそれぞれ600ずつかかります。 建物だけでいいのなら、600円で済みますのでぜひ取得してくださいね。 よく、購入した時の不動産会社の担当が住宅ローン控除が使えますといって、いざ確定申告をしにいくと50㎡ないので、使えなかったというクレームも耳にします。 おそらく不動産会社のベテランの担当や数を多くこなした担当であれば、税制の優遇を受けられる可能性があるが断定しないでしょう。 税理士や税務署に確認してくださいとお伝えしていると思います。 もしかしたら、あまり販売件数が少ない担当だと税制の優遇を使えると言ってしまうかもしれせん。 もし、この言葉を信用しても住宅ローン控除などの優遇は使えませんので、ご自身で登記簿謄本を取得して面積を確認してくださいね。 後で不動産会社にクレームをつけてもどうしようもない場合が多いですから。 また特に注意してほしいのは、単身者、ご夫婦で新築マンションを購入を考える場合は、この50㎡の壁には要注意ですね。   今回は以上となります。 新築マンションは大手ディベロッパーの開発物件が多いのが現状です。 大手ディベロッパーは金融機関の信用度はかなり高いです。 実際、会社ごとに優遇金利や返済比率が違っているケースもあります。 気に入った物件が見つかって、その物件が大手の開発現場であればまずそこの提携ローンを申し込んでください。 その後、契約後でも大丈夫なので、金利が低いところ、諸経費がかからないとことなど総額が安く済むところも検討にいれていきましょう。  

• 

  住宅ローンの他にかかる諸費用を家を買う前にチェックしよう！

今回は、住宅ローンの他にかかるお金、諸費用についてわかりやすく説明しましたので最後までお付き合いお願いします。 かかるお金は物件価格だけではないのです 家を購入するときにかかる費用には、不動産購入に関連する費用と、住宅ローンの借入を受けるための費用の２種類があるんですね。 不動産購入にかかる費用では、最初に手付金が必要になります。 また、建物の価格に対してかかる消費税や不動産仲介会社を使うのであれば仲介手数料も大きな金額としてかかってきます。 住宅ローンの借入を受けるために必要な費用で大きいのが保証料・団体信用生命保険(団信)・事務手数料の３つです。 金利ばかりに目がいきがちですが、住宅ローンを選ぶ際にはこのこともよく検討しましょう。 保証料とは、保証会社が借入をした人の保証人になるための費用で、かかる金額も一番大きくなります。 保証会社は、借入をした人が返済でくなくなった場合に、本人に代わって金融機関に住宅ローンを返済します。 保証料には、借入のときに一括して支払う外枠方式と、金利に上乗せして支払う内枠方式があります。 ちなみにフラット35では、保証料はかかりません。 団体信用生命保険(団信)はフラット35では任意加入ですが、加入したい人には住宅金融支援機構が機構団体生命特約制度があるので加入できます。 このほかに、ほとんどの金融機関で事務手数料がかかります。 金額は各金融機関で違ってきますので、要確認が必要ですね。 適用金利に加えて、これら3つの諸費用を合わせた費用で住宅ローンの実質的な金利が決まるので、比較検討していきましょう。 諸費用は物件価格の8～10％が目安 人によって諸費用の総額は違ってきますが、家を購入するための予算を検討するときには、新築の物件で3～5％、中古では8～10％ぐらい必要と考えておきましょう。 住宅の価格は不動産という資産になりますが、諸費用は読んで字のごとく費用なので、購入後の資産としては何も残りません。 諸費用まで諸費用ローンを借りてしまうと、買った住宅以上に借入額が増えてしまい、今後借り換えや売却ができなくなる可能性がありますので気を付けましょう。 なので、諸費用は自己資金でまかなうことをおすすめします。 申込金や手付金の支払いは細心の注意を 住宅を買うときに最初に支払うお金は、申込金か手付金です。 申込金は、不動産購入の優先権を取得するために不動産会社から求められるもので、申込をしないと返金されます。 物件確保のためといって不動産会社から言われ、まだ物件の購入意思が固まっていないいない段階でとりあえずと支払ってしまうケースが多いんです。 このとき、家を購入しなくても必ず返金されるのかを確認しましょう。 もし、返さないといわれたら、業法違反になりますのでそもそもそんな不動産会社とは付き合うのはやめといたほうがよいですね。 一方で、手付金は正式に購入契約をするときに支払うもので、購入者側の都合で解約するときには「手付流れ」といって、法規しなければならないことが法律で決まっています。 手付金の額も何百万円と金額も大きいので、買う意思が確実で、そして資金計画もきちんとできていない限り支払わないようにしましょう。 また、契約にローン条項といって、もし住宅ローンの借入ができなかった場合白紙契約になる特約をいうのですが、これが必ず契約書や常陽事項説明書に記載されているか必ず確認してください。 繰り上げ返済手数料、最低繰り上げ返済額もチェック フラット35では、繰り上げ返済手数料はかかりませんが、最低繰り上げ返済額が100万円と大きな額になっているので、こまめに返済をしようというこがちょっと難しいですね。 一方で、民間の金融機関の繰り上げ返済手数料は各金融機関で違っていて、ネット銀行では無料の金融機関もありますし、大手バンクなどでもネットで申し込むと無料というところが多いです。 ただ、銀行窓口で繰り上げ返済を行うと、数千円から数万円ぐらいの手数料がかかってしまいますので、なるべくネットで済ませたいですね。 繰り上げ返済を頻繁に考えている人は手数料もかかってしまうので、窓口しかできなのかは重要になってきますので、借入前にチェックしときましょう。 また、最低繰り上げ返済額は、1円や1万円のところもありますので、こちらも借入前に併せてチェックしときましょう。 主な諸費用の項目と内容 項目 内容 事務手数料 融資を行う会社の事務費用(0から融資額の2.1％) 保証料 保証会社にローン返済不能時の保証を受けるための費用 団体信用生命保険(団信) 契約者が死亡・高度障害になった際に、ローン残高を完済するための保険の保険料 抵当権設定登記費用 抵当権を設定するためにかかる登録免許税と司法書士への報酬(融資実行の時) 土地移転登記費用 土地移転登記を設定するためにかかる登録免許税と司法書士への報酬(土地の引き渡しの時) 建物表題・保存登記費用 建物移転・保存登記を設定するためにかかる登録免許税と報酬(建物の引き渡しの時) 消費税 建物の購入価格に対して課税される税金 火災保険料 住宅の焼失・水災・風災等の補償を受けるための保険料 地震保険料 地震や津波による住宅の倒壊・火災・流出等の補償を受けるための保険料 融資手続き代行料 融資申込代行を行う不動産業者などへの手数料 仲介手数料 不動産仲介会社を介して売買契約をした場合に支払う手数料。物件価格の3％＋6万円以下 フラット35と民間の金融機関の諸費用の額が違う理由 フラット35の窓口は各金融機関が担当していて、金利や事務手数料は各金融機関が独自に決めています。 一方で、貸し出したローン債権はファンド化して投資家に売却されます。 これにより、もし返済が滞っても金融機関や住宅金融支援機構が損害を被ることはないんです。 なので、民間の金融機関の住宅ローンとは違って、フラット35は保証料が不要となっています。 また、万が一契約者が亡くなった場合に団体信用生命保険(団信)から保険金を回収する必要がなく、団体信用生命保険(団信)加入は任意となっています。 でも、借入を行った遺族には住宅ローンの返済義務が残るので、住宅金融支援機構が独自に用意している特約団体信用生命保険に加入することをおすすめします。 住宅ローンの費用は、金利負担分＋ローン諸費用の総額で比較しよう 住宅ローンを比較するうえで一番気になるのが金利ですよね。 大きな金額を借入していると、0.1％の金利差でも大きな金額の差になります。 でも、金利が低い金融機関では、事務手数料や保証料、団体信用生命保険(団信)などの諸費用が高額になっているケースもあります。 金利ばかりに注目しすぎると、諸費用の差で金利差がなくなってしまうこともあります。 これから住宅ローンを比較するのであれば、金利だけでなくて、事務手数料・保証料・団体信用生命保険(団信)を含めた総額で検討していきましょう。   今回は以上になります。 今回の大きなポイントは、住宅にかかる費用の総額で住宅ローンの借入先を検討しようということです。 低い金利ばかりに目をとられないで、大きくかかる諸費用についても気を付けてみてください。  

• 団体信用生命保険とはかなりわかりやすく説明してみました！

今回は、住宅ローンを借りる際に加入することになる団体信用生命保険についてかなりわかりやすく説明してみました。 住宅ローンをどこにするか決める前に参考にしてくださいね。 団体信用生命保険(団信)に加入できないと住宅ローンが組めない 民間の金融機関の多くは、団体信用生命保険(団信)に加入することを住宅ローン融資の条件をしています。 団体信用生命保険(団信)の審査基準は普通の一般的な保険よるは緩やかですが、加入できないと、住宅ローンの借入はできません。 また、借り換えのときにもいったん団体信用生命保険(団信)を解約する必要があります。 そして新たに住宅ローンの借り換えをする時点で、病気にかかってしまって団体信用生命保険(団信)に加入できなくなっていると、借り換えもできないことになってしまいます。 フラット35は団体信用生命保険(団信)への加入が任意 フラット35では団体信用生命保険(団信)は任意加入です。 万が一に備えた生命保険などに代わる資金が用意されているのであれば、団体信用生命保険(団信)に加入しないことも考えられますね。 でも、普通は十分な資金がないためにローンを借りるので、まったく保障を付けないまま多額の住宅ローンを組むことはリスクが大きいです。 そのため、フラット35を運営する住宅金融支援機構では、機構団信を用意しています。 その保険料はローン残高と特約料率で決まっており、年齢による差がないので、若い人にとってが割安な保険料となっています。 自分自身に合った団体信用生命保険(団信)も借入先金融機関選びの条件 ここ最近では、団体信用生命保険(団信)にも種類が増えて、健康状態が思わしくない人や既往歴がある人でも加入できるワイド団信が使えるようになりました。 ワイド団信は複数の民間金融機関が使っており、審査条件は通常の団信よりも緩やかになっています。 ただ、明らかな症状のあるときは加入できない場合もあります。 加入する条件として、一般的に0.2％以上の金利が上乗せされます。 それにしても、昔は通常の団体信用生命保険(団信)に加入できないと住宅ローンを組めなかったわけですから、かなり前向きないい話でしょうね。 団体信用生命保険(団信)は、死亡・高度障害に対する保障が基本となります。 でも、死亡・高度障害の保険金がおりるほどではないでれども、働けない状態でのローン負担はかなり大きいものです。 そこで、さらに金利を0.2～0.3％上乗せすることで、契約者が3大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)になってしまった場合、住宅ローンの返済が免除される団体信用生命保険(団信)も発売されました。 住宅金融支援機構の3大疾病保障特約付き団体信用生命保険(団信)では、例えば3,000万円を金利2％で35年借りたケースだと、通常団体信用生命保険(団信)の保険料総額214万円に対して326万円と、112万円の保険料が増えます。 住宅ローンを借りる人が3大疾病にかかる可能性の低い若い人達に多いことを考えると、この負担は高額だと思います。 でも、がんと診断された場合に3,000万円の住宅ローンが免除されるということを考えると、安心を得るためには検討したほうがよいですね。 このほかに、もう少し費用が安く病気による就労不能に対応する補償として、ローン返済支援保険や債務返済支援保険などがあります。 このタイプは、　病気や怪我で就労できなくなった状態が継続して30日を超えた場合、31日目から住宅ローンの返済相当の保険金が3年もしくは5年間支払われます。 補償期間は5年ぐらいと限定的ではありますが、万が一働けなくなった場合にはとても役に立つ保険でしょう。 団体信用生命保険(団信)のメリットは 団体信用生命保険(団信)は住宅ローンと一体となった生命保険です。 住宅ローンの借入残高をちょうど返済できるだけの保険金が用意され、住宅ローン残高の減少に応じて、保険金額とともに保険料も下がってきます。 繰り上げ返済を行えば住宅ローン残高が減り、自動的に団体信用生命保険(団信)の保険料も下がります。 そして、一般の死亡保険は、加入する人の年齢や健康状態などに応じた死亡率によって保険金額が変わります。 そのため、年齢や健康状態によって保険料が変わることになります。 団体信用生命保険(団信)に代わる生命保険は収入保障保険 収入保障保険は、死亡率に基づいて保険料を決めているので、年齢が若くて、煙草を吸わない人、肥満ややせすぎていない人の保険料は割安になっています。 このため、若い人なら、一般的に団体信用生命保険(団信)より安い保険料負担で住宅ローンの借入残高に相当する保険金を受け取れる場合があります。 住宅ローンとは関連のない保険なので、借り換えのときにも解約する必要はありません。 でも、借り上げ返済をしても自動的に保険料が下がるわけはないので気を付けてください。 団体信用生命保険(団信)に任意加入することを検討している人は、住宅ローンの毎月の返済額に相当する収入保障保険の保険料を確認して、団体信用生命保険(団信)の保険料と比較してみることをおすすめします。 団体信用生命保険(団信)とすでに加入している生命保険の保険金総額に過不足がないかを確認しよう 子育てをしている家族では、住宅ローンとは別に、家計を支えている人が亡くなった場合の必要費用を考えておかなければいけません。 住宅ローンを組んで家を購入したときに、団体信用生命保険(団信)と通常の死亡保険の合計額で、万が一の際の家庭の必要費用をまかなえるかを把握しておきましょう。   今回は以上になります。 団体信用生命保険(団信)とは何かご理解いただけましたでしょうか。 民間の金融機関によって扱っている商品が違いますし、特徴もあります。 住宅ローンの借入先を決めるときには、団体信用生命保険(団信)の内容や特約も考慮に入れて決めることをおすすめします。

• 

  住宅ローン審査基準完全ガイド2019年最新版！審査に落ちた時の対処法は

今回は、住宅ローン審査基準のポイントをまとめてみました。 これを読んで、住宅ローンに自分は通りやすいか、通りにくいのか、参考になりますので最後までお付き合いください。 審査への申し込み 住宅ローンの借入金額や金利など内容が決まったら、いよいよ金融機関に申し込みをします。 でも、希望している金融機関で必ずしも融資を受けられるとは限りません。 金融機関は、申し込んだ人が住宅ローンをきちんと返済していけるか審査します。 この審査は仮審査(事前審査と呼ぶことが多いです)と本審査の2段階いて、だいたい融資を申し込む前の簡易な事前審査を申し込みことから始まります。 事前審査の段階では、希望する複数の金融機関に申し込み、一番よい条件の金融機関を探すことも可能になります。 事前審査に通過し、物件の契約を終え、申し込み内容の調整が済んだら、1つの金融機関に絞り込み、本審査を申し込みます。 本審査は事前審査よりも厳しい内容で行われ、無事に通過し金銭消費貸借契約を終えると融資が実行されます。 ちなみに、フラット35以外だとだいたい事前審査を通過したら本審査までに内容が変わらなければほぼほぼ本審査は通ります。 事前審査と本審査の間に、転職や他から借入などをすると本審査に通らない可能性がありますので気をつけてくださいね。 物件の審査 審査は購入する物件と買う本人に及びます。 物件の審査では、その物件の担保力を見ます。 審査をする金融機関は、購入する物件を担保に住宅ローンを貸しているんですね。 もし将来万が一支払いが滞ってしまった場合、借入先の金融機関または保証会社は担保物件を売却して、資金を回収します。 新築戸建てや中古建て、マンションや注文住宅など、物件のタイプによって担保評価額は違ってきますが、住宅ローン金額と物件の担保力が見合っていることを審査することに変わりはないんですね。 このほかに、権利関係に問題はないか、建築基準法などの法令に抵触していないかも確認されます。 属性の審査 一方、本人の審査をする属性審査では、申込者の返済能力を見ます。 年収や勤続年数、勤続状況そして勤続先の経営状況、個人信用情報、資産や本人の健康状態、返済負担率など詳細な審査が行われます。 個人信用情報は専門機関を使って過去の返済記録を調べて、今まできちんと返済していたかを確認されます。 これにより、過去に滞納があった場合分かってしまいます。 住宅ローンは長期にわたるため、特に本審査では将来返済途中で返済能力が変化しないか、安定的な収入継続と返済が可能かなど、審査します。 審査に落ちた場合とその後の対応方法 残念なことに審査に落ちる場合もあります。 でも普通落ちた理由は、申込先の金融機関は教えてくれません。 それではどんな場合に審査に落ちてしまうのでしょうか。 物件についいては、物件の担保力がないことと、権利関係に問題がある場合があります。 担保する物件を売るにしても、建築基準法に違反している場合などは売却が困難になることもあります。 また、借地権や定期借地権付きの物件などは所有権の建物と比べて評価が低くなることもあります。 属性については、年収が審査基準に達していない場合が多いでしょう。 この場合の対処法としては、購入する物件の価格を下げる、頭金がたまるまで待つ、奥さんと収入合算をする、親から住宅資金援助を頼むことなどが巻あげられます。 勤続状況については、雇用が安定していることが大事です。 公務員や一部上場の社員などは評価が高くなりますが、転職が多いと評価が下がってしまうこともあります。 もしこの先、転職を繰り返すと年収が下がってしまうというのが金融機関の考えなんですね。 転職を繰り返して年収がアップする人もいますが、大幅にアップしていないと審査は難しいかもしれません。 そして、今の会社で勤続年数が短い場合は1年以上待ち、安定した返済が可能であると証明することが必要です。 お勤め先によっては、1年を待たなくても通るケースもありますが、この場合はお勤め先の資本が大きいなどによります。 自営業や派遣社員で雇用が安定していない場合も同じことです。 自営業者の方の場合は、確定申告書類などで３年くらいの収入が安定していることを証明する必要があります。 派遣社員の方については、継続的な雇用で安定した収入が見込めれば、審査を通ることも十分にあります。 個人信用情報では、今の他の債務が残っているか、過去に返済が滞ったことがあるかなど、きちんと返済していけるかどうかが懸念されます。 もし、他に債務がある場合は完済できるか検討しましょう。 過去の返済履歴は、専門機関に登録されていて、ご自身でも開示することができるので、ちょっと怪しいと思っている方は確認してください。 今までの話は一般的なものになります。 審査基準は金融機関によって異なります。 他の金融機関に申し込むということも考えられますが、将来きちんと返済できることを証明できなければ、審査に通らない可能性は高いです。 収入に不安があるのか、転職して間もないなど思い当たることがあれば、改善していく必要があるででしょう。 住宅ローンの申し込みは、希望の物件が決まって事前審査に通った後、売買契約のときに行います。 なので、本審査に落ちて住宅ローンが借りられない場合は、売買契約に違反することになります。 でも、本審査が通らず、事前審査で予定していた融資を受けられなかった場合、不動産の売買契約を白紙撤回することができるローン条項と呼ばれるものがあります。 そのときは、売買契約時に支払った手付金が返金されます。 ですので、売買契約の前に、ローン条項がついてるか、確認することが大事になってきます。 最後に 金融機関から融資を受ける順序は、簡単にいうと、まず物件を決める、売買契約までに事前審査を通す、そして売買契約が終わったら本申込をする。 無事本審査が通ったら、金銭消費貸借契約を借入予定の金融機関と結び、融資金額が実行される、という順番で行われます。 基本的には、物件を購入するときの売主の不動産会社や仲介会社がアテンドしてくれます。 このとき、その不動産会社が提携している住宅ローンでもいいですしご自分で金融機関を探しても大丈夫です。 提携ローンは、その不動産会社から紹介されるみたいなものなので、金利の優遇がよいというのが特徴です。 もちろん、最近ではネット銀行などもあり、金利が低いものもあるのですご自身でチェックしてみてください。 また、金利が低いからといってすぐに飛びつかないでください。 金融機関によって諸経費が違ってくるのでそのことも併せて借入先を検討しましょう。  

• 

  フラット35とはわかりやすく説明するとこんな感じになりました！

今回は、フラット35をどこよりもわかりやすく説明していきたいと思います。 フラット35は、金融機関が提供する住宅ローンではなくて、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提供する住宅ローン商品です。 他の金融機関が提供している超長期固定の住宅ローンとほとんど同じですが、しくみ自体が違うのです。 各金融機関がフラット35を扱っていて、事前審査も行いますが、本審査は住宅金融支援機構で行っています。 フラット35の特徴 一番の特徴は、他の金融公庫では審査が通らなかった方でも、融資が受けやすくなっているということです。 他の金融機関で融資を受けにくい人というのは次のような属性の人です。 １、中小企業の会社経営者 ２、自営業 ３、派遣社員 ４、パート社員 ５、転職して間もない人 フラット35はどうして融資を受けやすいのか 金融機関、どくに大手メガバンクの審査では、収入が多くあっても、転職したばかりの人や小さい会社の経営者だと、収入が不安定とみなされてしまい、審査が通らない場合が多々あります。 でも、住宅金融支援機構の審査は、収入の安定性があまり重視しないで、源泉徴収票などの収入証明書の表面上の収入しか見ません。 なので、収入のある会社経営者や勤続年数の短い方が融資を受けられる可能性が高くなるのです。 他の金融機関に会社経営者が住宅ローン審査に出した場合、源泉徴収票以外にも必ず決算書3期分の提出を求められて、そして黒字でないと、そもそも審査をしてもらえないことが多いです。 でも、フラット35の審査では、決算書の提出を求められることはほとんどありません。 また、他の金融機関の審査金利はだいたい3.5～4％です。 でもフラット35　お審査金利は実行の時の金利になります。 なので、現在ですと1.3％が実行金利となりますのでその金利が審査金利というわけです。 審査金利が低いということは、収入が低い方でも審査対象となります。 また、他の金融機関より上限で借入できる金額が増えるということもあります。 適合証明書とは何 前回お話したように、フラット35は審査条件や審査金利が緩いということもあって、他の金融機関では融資を受けることが難しい方でも融資が受けられる可能性があります。 ただし、この融資を受けるためには、住宅金融支援機構が設定する「優良な住宅」の条件を満たす必要があります。 気に入った物件であっても、住宅金融支援機構が認める条件を物件が適合していないと、融資を受けられません。 収入の安定性を他の金融機関ほど重視しない代わりに、物件としての価値を重く見ているということなんですね。 住宅金融支援機構の決めた物件の条件に適合すると証明するものが、「適合証明書」と呼ばれるものです。 フラット35を利用するときには、物件が適合証明書を取得できるかどうかが重要になります。 適合証明書の取得方法は ネットで検索すると、適合証明書の発行を専門に行っている業者さんが見つかります。 適合証明書は誰にでも発行できるものではなくて、多くは一級建築士資格を持っている建築事務所や設計事務所が行っています。 発行にかかるお金は、マンションと一戸建てでは少し違いますが、だいたい3～5万円で、一戸建てて10万円くらいになります。 新築マンションや戸建て、リノベーション物件は、売主が負担して適合証明書を取得しているケースが多いのですが、一般的には買主が費用を出して取得しています。 適合証明書が取れるか取れないかは、物件の資料を発行する業者さんに診てもらえば、ある程度調べて教えてくれます。 以下に適合証明書発行に必要な書類と要件をまとめてみましたので参考にしてくださいね。 ★適合証明書に必要な書類 マンション １、管理規約 ２、長期修繕計画 ３、建築確認済証、検査済証、または台帳記載証明書 ４、建物登記事項証明書 ５、販売図面、若しくは間取り図 ６、平面図 ７、間口の寸法がわかるもの ８、建物各界平面・立面図等(旧耐震構造の場合)   戸建て １、建物登記事項証明書 ２、土地登記事項証明書 ３、建物確認済証、検査済証、または台帳記載事項 ４、販売図面、または間取り図 ５、間口の寸法がわかるもの(測量図、パンフレット) ６、建築確認関係書類 ７、設計図書 ★適合証明書取得のための物件条件(中古の場合) 〇一戸建て住宅、マンション共通事項 接道：原則として一般の道に2m以上接すること 住宅の規格：原則として2以上の居住室ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 併用住宅の床面積：併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建形式等：木造の住宅は一戸建てまたは連続の住宅に限る 住宅の構造：耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合 住宅の耐震性：建築確認日が昭和56年6月1日以後であること 一戸建てとマンション相違事項 住宅の規模：一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上 劣化状況：土台、床組織等に腐朽や蟻害がないこと(戸建)、外壁、柱などに鉄筋の露出はないこと(マンション) マンションのみ 維持管理基準 管理規約等が定められていること、計画期間20年以上   フラット35の注意点は フラット35は低豪証明書さえ取得できれば、他の金融機関の超長期固定金利とほぼ同じ融資を受けられることはすごく魅力的ですよね。 でも、他の金融機関の手続きとは違う点が、適合証明書の取得を含めて、いくつかあります。 他の金融機関の住宅ローンとはちょっと違ったものという認識が必要なのです。 フラット35の事前審査はあてにならない 他の金融機関、メガバンクや地方銀行の事前審査ですと、事前審査承認＝本審査承認と考えて大丈夫なんですが、フラット35そうではないのです。 フラット35の窓口となる金融機関は、名ばかりの事前審査を行っていますが、本審査は住宅支援機構が行っています。 審査する見方がちょっと違っているので、審査の結果が覆される可能性が多々あります。 メガバンクや地方銀行では、捺印が押してある売買契約書の写しが必要ですが、住宅金融支援機構の本審査は捺印済みでなくても審査できます。 なのでフラット35を使うならば、契約前に本審査まで通しておくほうがよいですね。 保証料はかからないがあるものがかかる 住宅ローンの融資にもっともかかる高額なものが保証料ですが、フラット35でが保証料がかかりません。 これは、初期費用を安く済ませることできると考えがちですが、その代わり事務手数料が高額になります。 メガバンクや地方銀行では、通常32,400円ですが、フラット35では借入金の1～2％の事務手数料がかかります。 3,000万円の借入の2％とすると、60万円支払わなければなりません。 適合証明書を取得する費用もかかりますから、トータルで考えるとメガバンクや地方銀行とあまり変わらないかもしれませんね。 メガバンクや地方銀行が扱っているフラット35の事務手数料は通用と同じですが、適用金利が高めになるなど、取扱金融機関によって事務手数料の詳細は違ってきます。 フラット35を利用するときには、各金融機関へのチェックを行ってください。 ★各取り扱い金融機関のフラット35事務手数料 りそな銀行 借入金の1.836％ みずほ銀行 １、手数料定額型：32,400円 ２、手数料定率型：お借入れ金額×手数料率円 三井住友銀行 32,400円 楽天銀行 借入金の1.8％ 住信SBIネット銀行 借入金の2％   今回は以上になります。 フラット35は、一言でいうと35年金利が変わらないということです。 様々な手続きは他の金融機関と違いますから、よく調べてから利用してください。