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今回は、実際の住宅ローンの借り換え手順をわかりやすく説明していきたいと思います。
借り換えを考える前に
住宅ローン借り換えのしくみは
住宅ローンの借り換えと聞くと、ちょっとむずかしそうだな、と感じている方も多いでしょうね。
でも、ひとつひとつのしくみを分解して考えてみると、そんなにむずかしいものではないのです。
実際の借り換えは次のようになっています。
１、既存の借入先金融機関の借入金額全額を返済するための金額を新たな金融機関で借りる。
２、借入先の金融機関の借入金額を完済し、抵当権を抹消する。(抵当権の抹消費用)
３、あらたな金融機関の抵当権をあらたに設定する。(抵当権設定登記費用)
という形になります。
つまり、今の不動産を買ったときに行った、金融機関との手続きをもう一度行うということなんです。
そのときにかかる費用については、先に示した１～３の抵当権の抹消費用や抵当権設定登記費用、その他に事務手数料、保証料などがかかります。
借り換えの審査は
借り換えのときには、新規の借り入れと同時に、借りる人の属性や返済資力、個人信用情報の内容、物件の担保評価などを鑑みて、あらためてあたらしく借入する金融機関によって審査されます。
そのときに問題になるのは、担保評価の下落ですね。
物件の評価が買ったときよりも大幅に下落していると、抵当権抹消に必要な額を借りられない可能性があります。
でも、もし担保評価が下がったとしても、返済を続けてきたわけですから、当初の借入金も少なくなっているはずです。
今まで、返済が頻繁に遅れなどない場合は、長期間にわたって返済を行ってきた実績として見てくれます。
これと反対に、最初から余裕のない返済計画を組んでしまったために返済が遅れがちだと、借り換えをしようとするとき、返済実績がネックになってしまって、借り換えができないということになっていまいます。
借り換えの手順は
借り換え候補の金融機関をピックアップしよう
まず借り換えを検討できる金融機関がどれだけあるかピックアップしてみましょう。
そのためには、既存の借入先の残高がどれくらいあるのかを、正確に把握しておく必要があります。
借入先の金融機関に連絡して残高証明書を発行してもらいましょう。
金融機関の窓口に借り換えの相談
金利の差がある程度見込める金融機関が見つかったならば、実際にその金融機関に足を運び、相談に行ってみましょう。
前に話したように、新規の住宅ローンを組む時には、その担当の不動産会社が手続きの代行をしてくれましたが、借り換えではすべて自分で行う必要があります。
金利の差がもたらす借り換えのメリットに一喜一憂しないで、借り換えにかかる費用については、しかっかり理解していきましょう。
融資の申し込みは
新規の金融機関に、融資の申し込みをします。
「団体信用生命保険」に入ることが必須の金融機関では団信の申し込み・告知も併せて行います。
そのとき、住民票や印鑑証明書が必要なこともあります。
この住民票や印鑑証明書は、金銭消費貸借契約のときにも必要になるので、併せて取ってきたほうがよいですね。
内諾の後、既存借入先に全額返済の連絡をする
無事に新規の金融機関から借り換えの承認を得たら、次は既存の借入先に、借入金の一括返済を行うと連絡をしましょう。
金融機関によっては、「今の金利より引き下げるので思いとどまってくれないか」との打診もあります。
そして交渉の結果、新規の借入先まで金利が下がれば、借り換えしないでそのまま借り続けてもいいねすね。
金銭消費貸借契約の後、融資実行へ
新規の借り入れ先と、金銭消費貸借契約を行えば、融資実行となり、あらたな返済が始まります。
まとめ
既存借入の返済実績の重要性
借り換えの審査は、基本的に新規の借入と同じと考えましょう。
でも借り換えと最初の借入では違うことがあります。それは返済実績です。
今までちゃんと返済を続けてきたかどうかが非常に重要視されます。
くれぐれも返済が遅れないよう、今の返済をしかっり行っていきましょう。
担保割れの問題
新築した当初は、4,000万円のたんぽ評価があった物件が、10年後の借り換えのときには2,000万円に下落していることがあります。
担保評価が下がった問題で、借り換え審査に落ちてしまうことや、既存借入の借入よりも条件が悪くなってしまうこともあります。
ただ、実際には融資金額＝担保評価というわけではなくて、その他の属性も踏まえて可否が判断されるので、それほど気にしなくてもいいですね。
住宅ローン借り換えの手順のおさらい
１、金融機関のピックアップ
金利：0.5～1％は金利の差があるところを探す。
借り換えにかかる費用：事務手数料、保証料、団体信用生命保険など金融機関によってかかる費用が違ってくる。
各種サービス：繰り上げ返済手数料の有無、団体信用生命保険の内容など。
２、窓口に相談しよう
時間に余裕があるなら、実際に金融機関に足を運んで、窓口で相談してみましょう。
そのときの質問は、金利の差だけで終わらないで、借り換えにかかる費用や借り換え後の返済額を質問して、本当にメリットがあるか検討しましょう。
金利が今より低いというだけで安易に借り換えないようにしてくださいね。
３、融資の申し込み
必要書類は、以下になります。
身分証明書：運転免許証など、顔写真付きの公的証明書
収入証明：源泉徴収票、課税証明書
返済予定表：既存借入先のもの。融資申し込み時点の残高がわかるもの
物件資料：登記簿謄本、公図、地積測量図
その他、住民票、印鑑証明書も必要です。
４、全額返済の連絡をしよう
既存の借入先の金融機関に連絡を入れると、その金融機関の担当から次のような連絡があるかもしれません。
「金利を下げるので、借り換えを思いとどまってほしい」
その結果、借り換え先との金利の差が並ぶようであれば、そのまま借り続けましょう。
５、融資実行
借り換え先の金融機関と金銭消費貸借契約を締結して融資実行となれば、借り換えは完了となります。
今回は以上になります。
ひとつずつやる行為を分解していけば、そんなにむずかしくはないはずです。
次回は、借り換えにかかる費用はどんなものがあるか、詳しく説明していきたいと思います。
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※この体験談は６０秒で読み終わります。
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🙂 昨今の地価が上昇している
😳 マンション売却のプロに出会えた
ご存じのとおりオリンピック開催決定後、マンション価格は上昇しています。
特に中古マンションの人気が高まっていて、去年2016年には新築マンションの契約件数を中古マンションの契約数が上回りました。(中古マンション3万7198件＞新築マンション3万5772戸/契約戸数)
※公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）より
これは、中古マンションの需要が高いことが分かり価格上昇へとつながっています。
2019年の現在も、この現象は続いています。
しかし、私は今回の成功の要因は『マンション売却のプロに出会えた』ということだと確信しています。
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